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开发商阶段性连带确保职责的确认

2019-10-17 18:42:54


  【案情回放】


  2015年1月27日,银行与李某、开发商签定《个人购房告贷/担保合同》,约好:李某向银行告贷637万元,用于购买房子,本合同项下的担保方式为典当加阶段性确保;李某同意将购买的房子典当给银行,为告贷供给担保,并同意银行代位申请典当挂号;开发商承当阶段性连带职责确保,确保期间为发放借款之日起至房产办好典当挂号之日止;银行自接到开发商转交房子所有权证之日起30个工作日内完成典当挂号;不管何种原因导致典当挂号未能处理,开发商持续承当确保职责。


  合同签定后,银行向李某发放借款637万元。李某自2016年3月起开端出现逾期还款景象。同年11月7日,开发商将李某的产权证交给银行。涉案房子在2017年1月6日被公安机关查封。


  现银行诉至法院,以李某违约及不能处理典当挂号为由,要求李某当即偿还悉数借款及利息,开发商承当连带确保职责。开发商建议其已依约将房产证交给银行,因银行未及时处理典当挂号致使房子被查封,其不该承当确保职责。银行对此辩称,因李某拒不合作,导致典当挂号未能处理,己方不存在差错,开发商应承当确保职责。


  一审法院经审理,判定李某承当还款职责,开发商对此承当连带确保职责。开发商不服提起上诉,二审法院以为银行怠于处理典当挂号,改判开发商不承当确保职责。


  【不同观念】


  本案的争议焦点在于,银行未能如期获得典当权证,开发商是否应当承当确保职责。对此存在以下两种观念:


  #一种观念以为,开发商应承当确保职责。合同系当事人之间的法令,对当事人均有法令约束力,合同职责系无差错职责,差错并非承当职责的要件,故判断开发商是否承当确保职责应当依据合同的约好,无须考量差错要素。本案中,两边签定的合同明确约好,在房子典当挂号办好之前开发商承当确保职责,亦约好不管何种原因导致典当挂号未能处理,开发商持续承当确保职责,现房子典当挂号未处理,按照该约好,开发商当然需承当确保职责。另外,一般景象下,处理典当挂号的确需求典当人的合作。本案中,李某在获得房产证之前现已违约,该违约行为发生在合同约好的开发商承当确保职责的期间,据此开发商也应承当确保职责。


  第二种观念以为,开发商不该承当确保职责。阶段性确保合同系附革除条件的确保合同,如典当挂号办好,开发商的确保职责革除,非因银行的原因导致典当挂号未办好,开发商承当确保职责。合同法第四十五条第二款规则,当事人为自己的利益不正当阻挠条件成果的,视为条件现已成果。本案中,银行明知不及时处理典当挂号会对开发商造成晦气结果,但未有证据表明银行在收到房产证后积非常处理典当挂号,应当确认银行怠于处理房子典当挂号,能够视为契合上述规则的景象,开发商予以免责。另外,据了解,在商品房按揭借款实践中,银行在借款时往往现已让典当人出具相关文件,能够自行处理典当挂号,并不必定需求典当人的合作,银行称典当人不合作,没有任何证据予以佐证。至于“不管何种原因导致典当挂号未处理,开发商持续承当确保职责”的约好,依据合同法第四十条、第五十三条的规则,应当确认无效。

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  【法官回应】


  银行怠于处理典当挂号开发商的阶段性连带确保职责可予革除


  本案景象在司法实践中多发,尽管多数判定确认开发商不承当确保职责,但并没有完全厘清开发商阶段性连带职责确保所涉的多个法令问题,笔者将结合本案予以解答。


  1.阶段性连带确保合同的性质


  在商品房预售买卖买卖中,开发商希望早日回收资金减轻压力,但买受人并未获得不动产挂号证,无法处理以银行为典当权人的典当权证,银行在没有增信措施的状况下不愿意放款。开发商为了促进买卖,处理银行在放款日至获得房子典当权证期间无任何增信措施的问题,愿意在此期间供给连带职责确保,待银行获得典当权证后,不再承当确保职责,阶段性确保应运而生。从阶段性确保准则创立的初衷来看,系为了处理借款危险敞口期的问题,加快房子买卖的进程。故阶段性连带确保合同为附革除条件的合同,即典当挂号办好,开发商即革除确保职责,并非附期限的合同,即在该期限内开发商一定承当确保职责。


  2.革除条件满意后开发商有无确保职责


  如上所述,一般景象下,革除条件满意,开发商革除确保职责,但当事人明确约好对革除条件满意之日前产生的债款承当确保职责的除外,由于该约好并不违背法令的强制性规则,属有效约好。尽管当时革除条件现已满意,但在存在上述特别约好,革除条件满意前,告贷人严峻违约,借款人有权“宣告借款悉数到期”的景象下,开发商对告贷人的悉数还款职责是否承当连带确保职责。对此,应当区别状况对待,宣告债款悉数到期应当告诉债款人,假如在革除条件满意前,银行现已告诉告贷人借款悉数到期,那么该债款归于约好的承当确保职责的债款,开发商应当对此承当确保职责;假如银行没有告诉告贷人,那么该债款不全归于约好的承当确保职责的债款,开发商仅对革除条件满意前告贷人欠付的款项承当确保职责。


  3.因第三人的原因导致革除条件未成果时开发商有无确保职责


  这里的第三人原因主要是指出借人不合作及房子挂号中心的迟延处理致使房子被查封或被他人善意获得而无法处理典当挂号的景象。这种景象下,其实两边均无差错,职责承当实质是谁承当危险的问题。笔者以为,依据一般法理,假如两边当事人对此有约好,从其约好。假如没有约好,因阶段性确保准则建立初衷为处理银行危险敞口期,防止无增信措施的空档期,故开发商理应承当该危险;并且,合同约好开发商在典当挂号办好之前承当确保职责,将该危险分配给开发商,亦契合合同约好。


  4.银行怠于处理典当挂号时开发商能否免责及其确认规则


  银行在条件具有时及时处理典当挂号系其当然合同职责。如此不课以银行职责,如同答应其权力乱用,违背民法中的“权力不得乱用”的基本准则,亦违背公平准则,故此景象下,开发商的确保职责应当予以革除。


  银行未能在约好的期限内获得典当权证景象下,常以出借人不合作或房子挂号机关原由于由,辩称其未怠于实行职责,此种景象下的举证职责应如何分担?当时,在商品房按揭借款实践中,银行在借款时往往现已让典当人出具相关文件,能够自行处理典当挂号,并不必定需求典当人的合作;房子挂号机关处理典当挂号的流程亦比较标准,在当事人提交资料时会出具收据,故银行有才能对此予以举证,银行应当举证证明系第三人原因导致其未能如期获得典当权证,否则应确认其怠于实行职责。


  如合同中未约好银行办好典当证的期限,能否说明银行未怠于实行职责?答案显然是否定的。如上所述,银行在条件具有时及时处理典当挂号系其当然合同职责,故银行应当在合理的期限内处理典当挂号。问题是该期限如何确认。该期限的起算点为银行收到房子所有权证之日,完毕日为银行向不动产挂号中心提交资料之日,当无争议,关键是确认两者的期限。笔者以为,应当考量银行准备挂号资料的时刻和买卖惯例。考虑到银行按揭典当涉及整个房产项目的借款人,往往成批处理,并非单个处理,准备挂号资料需求消耗不少时刻,结合我们审理的案子中多家银行约好的期间,短则一个月,多则三个月,据此衡平各方利益,该期限一般定为三个月为宜,即假如银行在条件具有的景象下,在收到房子所有权证后未在三个月内向不动产挂号中心提交典当挂号申请,能够确认其怠于实行办证职责,开发商确保职责即可革除。


  5.阶段性确保职责确保期间的确认


  确保债款不好特别,既有确保期间又有诉讼时效,二者非常易混杂。二者存在明显不同,依据相关法令的规则,确保期间为除斥期间,不能间断、中止和延伸;不管确保人是否抗辩,债权人未在该期间内向确保人建议权力,确保债款消灭,该事项归于法院自动检查的事项;当事人能够约好该期间。而诉讼时效是权力受公权力保护的期间,能间断、中止和延伸;该事项依当事人的抗辩而检查,不归于法院自动检查的事项;该期间为法定期间,当事人不能通过约好排除其适用。二者亦存在紧密的关联性,在确保期间内,债权人向确保人建议权力,确保期间消灭,确保债款的诉讼时效开端起算。可见确保期间系法令上的专业术语,具有特定的意义,与当事人在合同约好的“确保期间为发放借款之日起至房产办好典当挂号之日止”中的“确保期间”完全不是一个概念,此处的“确保期间”,依据上下文的了解,可能是确认主债款的期间,也可能是确认确保职责的条件,需求特别注意。


  阶段性连带确保职责归于确保债款,当然存在确保期间。按照法令的规则,确保期间有约好的从约好,没有约好的为债款实行期限届满之日起6个月。在阶段性连带职责确保所附革除条件满意时,开发商不承当确保职责,确保期间的适用无从谈起。非因银行原因致使阶段性连带职责确保所附条件确认不能满意时,开发商的阶段性确保职责实际现已转变为连带确保职责,该确保职责的期间并无特别性,依据连带确保职责期间的相关规则予以确认即可。

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